Areal: 1 050 kvm, Eierform: Eiet tomt.

Tomten er lett skrånende vestvendt og er opparbeidet med asfaltert avkjørsel og parkering foran garasjen mot øst. Avkjørselen er gruset og det er muligheter for parkering under verandaen mot vest. Mot terrenget er det mindre støtte- /pyntemurer mot terrenget. Øvrige areal er i hovedsak beplantet med gressplen. Det var en del snø på befaringdagen, så uteområdene er ikke grundig besiktet.

Tilbygg/moderniseringer:

2008 - Byttet bordkledning (tidligere eier).

2009-2010 - Byttet ytterdørene og de fleste vinduene.

2009-2010 - Endret planløsning i hovedetasjen. Fornyet innvendige overflater.

2009-2010 - Montert ny kjøkkeninnredning.

2009-2010 - Nye bad i hovedetasjen og på loftet.

2009-2010 - Pusset opp, fornyet innvendige overflater på loftet.

2009-2010 - Fornyet store deler av el-anlegget og røropplegget.

2010 - Oppført/utvidet verandaen mot vest.

2013 - Oppført dobbelgarasje.

2021 - Oppført tilbygg med nytt inngangsparti.

2015-2021 - Innredet bad, soverom og kjellerstue i underetasjen.

Takstmannen har befart eiendommen og vurdert avvik i bygningskomponteter til følgende tilstandsgrad:

TG3 - Store eller alvorlige avvik: Takkonstruksjon/loft, generelt på vaskerom og overflater gulv på bad i 1. etasje.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, dører, balkonger/terrasser/rom under balkonger, utvendige trapper, innvendige overflater, radon, sluk/membran/tettesjikt på bad i underetasje, ventilasjon på bad i 1. etasje, ventilasjon bad loft og varmtvannstank.

TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Innvendige trapper, overflater vegger og himling på bad i underetasjen, overflater gulv på bad i underetasjen, overflater vegger og himling på bad i 1. etasje, overflater gulv på bad i 1. etasje, sluk/membran/tettesjikt på bad i 1. etasje, sanitærutstyr/innredning på bad i 1. etasje, overflater vegger og himling på bad på loft, vannledninger, avløpsrør, terrengforhold, utvendige vann- og avløpsledninger og septiktank.

TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: Tilleggende konstruksjoner våtrom på bad i underetasjen og på vaskerom i underetasjen.

Utvendig:

Nedløp og beslag - TG2

Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Takvannet ledes i hovedsak til rør i grunnen. Ett nedløpsrør ved inngangspartiet er avsluttet over terrenget ved grunnmuren.

Veggkonstruksjon - TG2

Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur.

Takkonstruksjon/Loft - TG3

Kryploftet er ikke ventilert, bortsett fra et vindu i luftestilling. Det er ikke lufting over isolasjon i isolerte skrå takflater.

Vinduer - TG2

Vinduer med karmer av tre og isoleringsglass er noe slitte, og nærmer seg sin forventede levetid. Vinduer med enkle glass er 67 år gamle. Vinduer med enkle glass er lite egnet i en moderne bolig.

Dører - TG2

Døren til underetasjen er ikke fagmessig montert. Det er brukt fugeskum som eneste tetting mellom karm og vegg. Fugeskummet er ikke tildekt, det er eksponert for lys/UV stråling. Det er ikke montert beslag i underkant av døren. Det er sølt med fugeskum på innsiden av døren, som er vanskelig å fjerne.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2

Rekkverket er utført iht. gjeldede krav i byggeåret, men er for lavt iht. dagens regelverk. Det er påvist noe råteskade på kledningen på rekkverket mot sør (ikke råteskadd konstruksjon).

Utvendige trapper - TG2

Det er ikke håndrekke på veggen langs trappen.

Innvendig:

Overflater - TG2

Himlingen i gangen i underetasjen er åpnet/delvis revet i fbm. oppussing. Tverrskjøtene på laminatgulvet i gangen i 1. etasje buler litt opp. Forholdet skyldes montering eller fukt.

Radon - TG2

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskrav er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad.

Innvendige trapper TG2

Rekkverkene er utført iht. regelverk fra byggeåret, og er derfor noe lave iht. dagens regelverk. Det er ikke montert håndrekke på veggen langs trappen til underetasjen. Det er håndrekke på en side av trappen til loftet.

Våtrom

Underetasje - Bad

Overflater vegger og himling - TG2

Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Platene er ikke montert iht. monteringsanvisningen. Platene er ført helt ned til gulvet, og det er etablert silikonfuge mellom gulv og vegg. Det er brukt eksentriske røralbuer i vegg. Gjennomføringene er tettet med fugemasse.

Overflater gulv - TG2

Gulvet på badet har ikke fall til sluk.

Sluk, membran og tettesjikt - TG2

Ombygging av sekundære rom til boligrom (bad) er normalt søknadspliktig og har siden 2010 vært underlagt krav om uavhengig kontroll (ikke dokumentasjon på at dette er utført). Det foreligger ikke dokumentasjon for utført kontroll i tiltaket. Det er ikke mulig uten fysiske inngrep å påvise slukmansjett i sluken.

Tilleggende konstruksjoner våtrom - TG IU

Hulltaking var ikke mulig og ble ikke utført da badet har en yttervegg og tre murvegger.

Underetasje - Vaskerom

Generell - TG3

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet oppfyller ikke dagens krav til våtrom. Gulvet, og veggene i våte soner, er ikke tilstrekkelig vanntett.

Tilleggende konstruksjoner våtrom - TG IU

Det er pga. bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Hovedetasje - Bad

Overflater vegger og himling - TG2

Våtromsplater er ikke montert iht. monteringsanvisningen. Det er ikke metallprofil i underkant av platene i våt sone. Dette kan føre til fuktskader og redusert levetid.

Overflater gulv - TG3

Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Gulvet har ikke fall. Det er påvist ca. 10 mm motfall i et område nær døren. Overkanten av gulvet foran døren er 10 mm lavere enn slukristen.

Sluk, membran og tettesjikt - TG2

Det er spor av smøremebran, men ikke synlig slukmansjett i sluken.

Sanitærutstyr og innredning - TG2

Det er ikke etablert åpning for synliggjøring av evt lekkasje fra innebygd sisterne.

Ventilasjon - TG2

Rommet har kun naturlig avtrekk.

Loft - Bad

Overflater vegger og himling - TG2

Baderomsplatene er ikke montert iht. monteringsanvisningen. Det er ikke metallprofil i underkant av platene i våt sone. Dette kan føre til fuktskader og redusert levetid.

Overflater gulv - TG3

Gulvet har ikke fall til sluk. Det er påvist ca. 5 mm. motfall i et område nær døren. Overkanten av gulvet foran døren er 5 mm. lavere enn slukristen.

Ventilasjon - TG2

Rommet har kun natrulig ventilasjon.

Tekniske installasjoner

Vannledninger - TG2

Deler av røropplegget er av eldre dato, trolig fra byggeåret, og har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.

Avløpsrør - TG2

Deler av avløpsrøret har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.

Varmtvannstank - TG2

Varmtvannstanken er tilkoblet strømnettet via stikkontakt. Dette er ikke lenger tillatt.

Tomteforhold

Terrengforhold - TG2

Eiendommen ligger i aktsomhetsområde for jord- og flomskred, iflg. kart fra NVE/kommunedelplan.

Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2

De utvendige vann og avløpsrørene antas å ha oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.

Septiktank - TG2

Septiktanken har ukjent alder, og har trolig oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 16.01.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Hovedetasje: Entrè, gang, stue, kjøkken og bad.

Loftetasje: Gang, soverom 1, soverom 2, soverom 3, soverom 4, bad og bod.

Underetasje: Gang, soverom, kjellerstue/soverom, bad, vaskerom, bod 1 og bod 2.

Se punkt under ferdigattest for rommenes lovlige bruk.

- BRA-i (internt bruksareal): 266 kvm

- BRA-b (innglasset balkong): 0 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 0 kvm

- Totalt BRA: 266 kvm. 

- TBA (terrasse-/balkongareal):  64 kvm.

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Hovedetasje:

- Totalt BRA: 76 m²

- BRA-i: 76 m²

- BRA-b: 0 m²

- BRA-e: 0 m²

Loftetasje:

- Totalt BRA: 60 m²

- BRA-i: 60 m²

- BRA-b: 0 m²

- BRA-e: 0 m²

Underetasje:

- Totalt BRA: 70 m²

- BRA-i: 70 m²

- BRA-b: 0 m²

- BRA-e: 0 m²

I tillegg er det et kryploft med delvis gulv, uten målbart areal. Det er adkomst via luke og stige i gangen på loftet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 191 kvm, Bruksareal: 266 kvm, BRA-i: 266 kvm

Følgende rom inngår i P-rom: Underetasje: Gang, soverom, kjellerstue/soverom, bad, vaskerom.

Hovedetasje: Entrè, gang, stue, kjøkken og bad.

Loftetasje: Gang, fire soverom og bad.

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført 16.01.2024. Megler har ikke kontrollmålt boligen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Velkommen til Øvstevegen 62! En innholdsrik enebolig over tre etasjer og en dobbeltgarasje.

Vi kommer inn i vindfanget som ble bygget til i 2021 (ikke dokumentert at dette er lovlig bygget) hvor vi henger fra oss jakken og setter fra oss skoene. Videre går vi inn i en gang som enten kan ta oss opp til loftet, ned til underetasjen eller videre inn i hovedetasjen. Vi velger å gå videre inn i stuen som er formet som en L, og har gode løsninger for både sofagruppe og spisegruppe. Stuen har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lysinnslipp. Fra stuen kan vi gå inn til kjøkkenet som har malte fronter og laminert benkeplate. Her er det integrert koketopp (2024), nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål, integrert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin (2022) og kjøl- og fryseskap. Fra stuen er det også utgang til den romslige balkongen på 64 kvm.

Vi går så opp til loftet og kommer inn i en gang som leder til fire soverom, ett bad og en bod. I tillegg er det en luke i himlingen i gangen på loftet som fører opp til et kryploft som er ypperlig til oppbevaring. De fire soverommene er av god størrelse, hvor det ene i dag blir benyttet til loftstue. Dette er helt ypperlig for ungdommene som ønsker å trekke seg litt bort fra resten av familien. Badet på loftet er fra 2009 og har baderomsplater på veggene og malte trefiberplater i himlingen. Hvor deilig er det ikke å legge seg i badekaret her oppe etter en tur opp på Skulen?

Etter en tur oppe på loftet, så går vi ned i underetasjen. Her kommer vi inn i en gang som også har en egen ytterdør ut til hagen. Underetasjen består av et vaskerom av eldre dato med malt betonggulv, skyllekar, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Også i denne etasjen har vi et bad. Det er to rom som er innredet som oppholdsrom i underetasjen, men som ikke tilfredsstiller alle krav til varig opphold. Rommene har god takhøyde, rømningsveger, men lysforholdene er ikke ivaretatt da rommene har vindu ut under terrassen. Det blir aldri nok lagringsplass, så i underetasjen finner vi også to boder.

Utenfor boligen står en dobbelgarasje fra 2013 som er oppført med bindingsverk og kledning av tre. Garasjen har èn port og en sidedør med karmer av PVC. Det er også et loft i garasjen med adkomst via fastmontert trapp. Det er innlagt strøm, stikkontakter og lys i garasjen, så her kan en drive med litt forskjellig, i tillegg til å la bilen stå trygt.

Velkommen til visning!

- Vannrør av kobber.

- Stoppekran for vann på vaskerommet.

- Avløpsrør av plast.

- Påvist stakeluke på vaskerommet.

- Avløpet er ventilert med en membranventil på kryploftet.

- Boligen har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarmene og klaffventiler i ytterveggene.

- Brannmur og vedovn på stuen.

- Sotluke i underetasjen. Feieluke på kryploftet.

- Luft til luft varmepumpe i stuen i 1. etasje.

- Vartmvannstank, ca 200 liter fra 2005 på vaskerommet.

- Delvis skjult elektrisk anlegg. Sikringskap med automatsikringer og jordfeilbrytere på gangen i underetasjen og på gangen på loftet.

- Røykvarslere og håndslukker.

- Sentralstøvsuger.

- Røykvarslere.

- Opplegg for fiberoptisk internettlinje.

- Gulvvarme i badegulvene, samt i kjellerstuen.

Oppvarmingen er basert på en nyere vedovn i stuen i hovedetasjen, varmepumpe i hovedetasjen, gulvvarme i badgulvene og kjellerstuen, samt elektrisitet.

Energimerke F og oppvarmingskarakter GUL.

Parkering i dobbelgarasje, på eiendommen og under balkong.

Eiendommen har adkomst via privat vei, er tilknyttet offentlig vannverk og privat septiktank. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Formuesverdi som primærbolig kr 598 612 per 31.12.23

Formuesverdi som sekundærbolig kr 2 274 724 per 31.12.23

Kr. 15 028 pr. år

Eiendomsskatt, vann, feie- og tilsynsgebyr, renovasjon og slamavgift.

I tillegg til kommunale avgifter vil det påløpe kostnader for vedlikehold, forsikringer, tv- og internett og strøm.

Det foreligger ingen opprinnelige/godkjente byggetegninger av boligen hos kommunen, og megler har således ingen oversikt over hvordan boligen opprinnelig var innredet og om det er foretatt noen bruksendringer i etterkant som er søknadspliktige. Da det ikke foreligger hverken byggetegninger eller brukstillatelse/ferdigattest kan det ikke kontrolleres at dagens løsning tilsvarer opprinnelig oppføring eller er lovlig godkjent hos bygningsmyndighetene. Det foreligger ingen dokumentasjon på evt. bruksendringer eller byggeendringer er omsøkt. Forholdet overtas av kjøper.

Det foreligger godkjente tegninger av forlengelse av veranda mot øst fra 1978, men det er ikke gitt tillatelse om å bygge veranda mot vest. Godkjennelse foreligger dermed ikke. Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk. Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette, kfr. megler for ytterligere informasjon.

Den 17.09.2013 ble det gitt tillatelse fra Haram kommune til å oppføre en dobbelgarasje på eiendommen. Garasjen er bygget litt over på naboeiendommen mot øst, hvor det er en gangveg bort til Coop Prix. Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse på garasjen, men et vedtak datert 11.03.2024 hvor kommunen godkjenner plasseringen av garasjen. Garasjen er omsøkt og godkjent med en etasje. Loftet er bygd noen centimeter høyere enn på tegningen. Dette fører til at loftet har målbart areal, og at garasjen dermed har fått en ekstra etasje. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse på boligen.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Eiendommen er konsesjonspliktig: NEI

Det er ikke odel på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det foreligger ikke godkjente tegninger av boligen fra kommunen, og det finnes dermed ikke dokumentasjon på lovligheten av boligen. Det er foretatt en helhetsvurdering av rommenes egenskaper for å kartlegge den lovlige bruken.  Soverom og kjellerstue/soverom i underetasjen vurderes som ikke godkjent til varig opphold. Dette på bakgrunn av at lysforholdene ikke ivaretas, siden rommene har vindu ut under balkongen.